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www.efw.cn 時間：2016-2-4 17:06:23 出處：無錫e房網 閱讀：3223次
核心提示：2015年，無錫市繼續控制土地出讓，土地交易平淡，開發企業放緩開發節奏，商品房新增供應量明顯減少，在各項利好政策刺激下，無錫成交量達近五年新高，住房價格小幅回升。
2015年，無錫市繼續控制土地出讓，土地交易平淡，開發企業放緩開發節奏，商品房新增供應量油煙靜電機明顯減少，在各項利好政策刺激下，市場需求逐步釋放，無錫成交量達近五年新高，住房價格小幅回升。
一、無錫市區房地產市場運行情況
（一）房地產開發投資明顯下降，新開工面積減少
2015年無錫市區房地產開發投資598.03億元，同比下降25.82%；其中住宅401.58億元，同比下降19.59%。無錫市區房地產施工面積為4056.59萬平方米，同比下降7.12%，其中住宅2744.92萬平方米，同比下降1.92%；新開工面積為426.37萬平方米，同比下降55.01%，其中住宅318.94萬平方米，同比下降44.68%；竣工面積為643萬平方米，同比增長10.74%，其中住宅452.59萬平方米，同比增長31.73%。
（二）土地市場平淡
2015年無錫市繼續控制土地供應，土地交易平淡，1-12月無錫市區共出讓19幅國有建設用地使用權，成交總面積121.22萬平方米，同比減少47.64%，成交金額36.50億元，同比減少55.39%。從土地用途看，經估算，住宅用地面積約42.23萬平方米，非住宅用地面積約78.99萬平方米。
（三）新增供應量明顯減少，為近五年低位
在庫存壓力下，開發企業新開工意願不強，推盤節奏明顯放緩。2015年無錫市區商品房批準預售面積490.91萬平方米，其中商品住宅批準預售面積411.39萬平方米，同比分別下降45.94%、40.06%。從季度來看，第四季度商品房新增供應節奏有所加快，批準預售面積138.72萬平方米，同比下降51.5%，環比增長68.23%；商品住宅批準預售面積106.42萬平方米，同比下降50.14%，環比增長51.19%。
（四）政策持續放松，成交量創近五年新高
2015年，中央強調穩定住房消費，政策持續放松，連續降準降息，進一步降低首付比例，一系列新政刺激需求促進庫存去化，市場成交量同比增長明顯。全年無錫市區商品房銷售面積687.33萬平方米，同比增長14%，銷售金額568.93億元，同比增長13.9%；其中商品住宅銷售面積603.15萬平方米，同比增長15.12%，金額476.66億元，同比增長16.32%。從季度看，第四季度商品房銷售面積199.19萬平方米，同比下降7.3%，環比增長20.88%，金額160.67億元，同比下降9.79%，環比增長10.43%；商品住宅銷售面積176.79萬平方米，同比下降5.46%，環比增長23.24%，金額141.11億元，同比下降3.12%，環比增長25.3%。
受營業稅 5改2 等政策利好，2015年無錫市區二手房市場成交活躍，全年成交總面積324.25萬平方米，創歷史新高，同比增長47.33%，總金額為189.5億元，同比增長47.44%；其中二手住宅成交面積287.25萬平方米，同比增長55.56%，總金額為175.79億元，同比增長59.55%。從季度看，第四季度二手房成交面積97.73萬平方米，其中二手住宅成交面積79.43萬平方米，同比分別增長65.95%、48.91%，環比分別增長13.55%、1.69%。
（五）住房價格平穩
2015年，無錫市房地產市場成交保持良好態勢，住房價格逐季穩步回升。經測算，第四季度無錫市區商品住宅加權均價為8518元/平方米，環比增長0.21%。另外，二手住宅加權均價為7338元/平方米，環比下降0.43%。
（六）商業、公積金貸款發放額同比大幅增長
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2015年末無錫市房地產開發貸款餘額總計636.35億元，環比三季度末增長3.31%，其中房產貸款餘額283.66億元，環比三季度末下降10.66%。2015年全市個人住房商業貸款發放323.69億元，同比增長69.97%；市區公積金貸款發放81.54億元，同比增長49.35%。
二、當前需要關註的方面
（一）加大供給側改革，加快庫存去化
2015是政策年，無錫房地產市場得益於各項政策持續放松，在我市控制土地供應、減少商品房新上市、促進市場成交的背景下，商品房庫存去化周期縮短，庫存高企的壓力有所緩解。但需要關註的是，當前政策從刺激首套房剛需轉向改善型需求，前期積蓄的市場需求已逐步釋放，後期如何挖掘市場潛在需求是一個問題。中央經濟工作會議指出， 去庫存 成為2016年我國確定的五大經濟任務之一。按照中央提出的 供給側改革 新思路，從開發企業角度來說，要繼續根據市場實際情況把握推盤節奏，進一步細分市場需求，提高產品品質，並積極轉型如文化、養生等新型地產模式，吸引消費需求；而貨幣化住房保障，政府回購，加快產業轉變和發展，提升城市競爭力，吸引外來人才等或是政府為促進房地產市場持續發展努力的方向。
（二）進一步規范二手房市場
隨著城鎮化不斷推進和房地產市場的發展，二手房在房地產市場交易中的占比不斷提高，2015年無錫市二手房成交面積占比達32%，比去年約增長7個百分點，房地產市場未來趨勢將逐漸從以增量交易為主轉向存量與增量並重的格局。近兩年我市土地出讓大幅減少，商品房新增供應節奏放緩，隨著二手房交易規模逐步擴大，一些網絡媒體也開始介入中介行業，未來將有更多的企業關註這一機會。目前我市中介企業較多，但服務水平、制度規范和從業人員素質等良莠不齊，在激烈的市場競爭下，還存在著一些違規操作行為和誠信度不夠的問題。因此，為保障交易安全，減少市場矛盾，應進一步規范二手房市場，全面實施存量房網上交易和存量房資金監管制度，將中介企業納入誠信系統評級，不斷完善市場監管體系。
三、下階段市場走勢預測
中央經濟會議指出，2016年要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。預測下階段無錫市房地產市場情況如下：
（一）新增供應量延續低位
前期土地市場平淡，開發投資、新開工面積等各項指標明顯下降，短期內企業加快開發節奏的意願不強，市場仍以去庫存為主，商品房新增供應量仍將保持低位。
（二）市場成交保持良好態勢
隨著中央對於2016年房地產市場主基調的定性，政策持續放松鼓勵改善性需求仍是市場主要特點，預測下階段市場成交還將保持良好態勢。
（三）住房價格總體平穩
2015年無錫市房地產市場成交量明顯增長，企業資金壓力有所減小，住房價格下降預期減弱，預測下階段住房價格總體保持平穩。
（責任編輯：時娟）
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